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Chamartín: guerra inagotable entre los grandes del sistema

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Chamartín: guerra inagotable entre los grandes del sistema 1

La lógica y casi única expansión posible de la capital hacia el norte, como eje vertebral del mundo de los negocios, ofrece un capítulo más de la vieja pelea que ya ha representado, en el monopoly madrileño, mil batallas inacabadas entre los grandes poderes económicos de la oligarquía financiera.

La ciudad puede crecer en diversas direcciones para encontrar nuevos suelos y asentamientos para el desarrollo urbano, pero la centralidad del negocio inmobiliario se ha impulsado desde hace más de un siglo -y así sigue siendo- en la prolongación de la Castellana.

Hagamos un poco de historia. Agotada la almendra central, la Gran Vía se transforma en la modernidad, para desembocar en la plaza icono de los años de la postguerra que durante toda una época se convierte con don Quijote en la postal de la capital. Los hermanos Otamendi construyen un edificio emblemático, el régimen necesitaba un hotel de fuste para que el cuerpo diplomático acudiera a la ceremonia de cartas credenciales. Estaba en Madrid la embriagadora estela nocturna de Ava Gardner, cuando los bares cerraban a las tres, la actriz seguía la juerga en una venta.

Desde la compañía Madrileña Urbanizadora, los Otamendi ya habían creado reiqueza en torno al desarrollo del Metro y habían sido socios del rey Alfonso XIII para urbanizar los terrenos de las cocheras en Reina Victoria y Cuatro Caminos. Dicen las crónicas ocultas que con el monarca hasta habían compartido amante, Carmen Moragas, que fue republicana, feninista y antitauina.

Entre tanto, a plena luz del día, la codicia de los grandes se traslada a la Castellana para rentabilizar sus objetivos en Azca, la nueva manzana del poder económico que necesita, para no agotarse, estirarse hasta el infinito.

De la mano del arquitecto Ricardo Bofill, Renfe planteó en 1993 una operación como fórmula mágica para permitir la continuidad urbanística de la Castellana sobre las vías de la estación de Chamartín, cuyos terrenos habían sido expropiados 40 años antes; lo que, a la vez, se presentaba como una solución genial que, en realidad, era un pelotazo histórico.

Al concurso se presentaron cuatro grupos, encabezados por el Banco Bilbao Vizcaya, Rock-Sisf, Vallehermoso y Argentaria que lo acabó ganando a través de su sociedad inmobiliaria Unitaria, contando como socio con la constructora San José.

Renfe pretendía no desprenderse de su patrimonio en el suelo de la estación ni enfrentarse a los reversionistas que reclamaban el valor de las expropiaciones, ahora que volverían a tener un uso privado generador de cuantiosas plusvalías.

La propuesta de BBV, la más importante técnicamente, fue descartada por no asumir riesgo financiero, ya que exigía la entrega de los terrenos limpios de cargas jurídicas; Rock-Sisf fue desestimada por contar con un exiguo capital. Mientras, la solvencia económica estaba asegurada en las ofertas presentadas por Vallehermoso y Argentaria, competidores y viejos conocidos que acabarían formando parte de dos titanes irreconciliables del poder financiero, Santander y BBVA.

Argentaria protagonizaría una de las rutilantes fusiones de la banca al ser absorbida por el BBV, justo después de que las dos grandes familias financieras de origen vasco, Bilbao y Vizcaya, intentaran hacerse con Banesto, donde la osadía de un joven abogado del Estado, dispuesto a seducir al sistema, impediría el triunfo de una OPA hostil. Había llegado Mario Conde.

castellana

La inmobiliaria Vallehermoso, controlada por el Banco Central Hispano, acabaría siendo propiedad del más pequeño de los siete grandes de la banca, la entidad presidida por Emilio Botín que, además de escalar a lo más alto del ranking, también se adueñaría de un Banesto expropiado cuando el pulso de Conde fue sentido como una amenaza, lo que le acabaría llevando del doctorado honoris causa de la Complutense a una celda en Alcalá Meco.

Desde entonces el mundo financiero se ha polarizado en una encarnizada pugna por las grandes operaciones entre bambalinas y sombras, como la vivida en Azca, en el incendio del Windsor, mientras los fantasmas se llevaban alguna auditoría de infarto. Hoy, Santander y BBVA, junto a Zara, son las únicas firmas españolas entre las 100 marcas más valiosas del mundo.

Durante un cuarto de siglo, la operación Chamartín ha experimentado todo tipo de fórmulas, pretendidamente mágicas; así, las administraciones han creado consorcios para el Desarrollo Urbanístico Chamartín (Duch), liderado por Argentaria; por lo que a partir de 2015 presentaron Distrito Castellana Norte -sucesora de DUCH y participada por BBVA y la constructora San José.

El plan era regenerar el área del norte de la capital, especialmente deprimida, con una gran ubicación pero sin apenas conexiones, pocas zonas verdes y algunos focos pendientes de desarrollar urbanísticamente, lo que permitiría crear 120.000 empleos en los próximos 20 años y reactivar el viejo sueño, la prolongación del Paseo de la Castellana a lo largo de 3,7 kilómetros, a través del soterramiento parcial de las vías de la estación de Chamartín.

Para adaptarse a la sentencia en contra del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, se desarrolló un nuevo Plan Parcial con diseño mixto, donde no se plantean usos ni espacios excluyentes dentro de unas horquillas, lo que aportaba flexibilidad para ir desarrollando el proyecto según la evolución de la demanda.

Suponía una inversión superior a los 6.000 millones de euros, ya que se adaptaba a la fuerte caída del sector inmobiliario. De esta cantidad, 1.300 millones se dedicaban a inversión privada en infraestructuras, 3.500 millones también privados para edificación, y el resto era inversión pública, con la vista puesta en convertir 1,5 de m2 en equipamientos sociales, servicios urbanos y zonas verdes. Adif era el principal privilegiado, ya que contaría con más de 1.000 millones de euros para financiar proyectos de Cercanías.

En la última curva, la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, presenta el proyecto Madrid Puerta Norte, que sustituye a la última versión de la operación Chamartín y reduce de 17.000 a 4.600 el número de viviendas previstas y a 1,7 millones los metros cuadrados edificables. ¿Quién habrá sido el hombre que susurraba a los caballos para cambiar el plan previsto?

Es fácil adivinar la respuesta de los inversores que se habían fijado el final de este año como límite, momento en el caducan sus derechos. A la vez, es difícil saber si alguna vez verá luz esta operación; pero ésta no será, con total seguridad, la última batalla. Volveremos a hablar de Chamartín o, como ahora ha sido rebautizada, de Madrid Puerta Norte.

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