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El alquiler en España: modelos de los que aprender

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Alquiler de viviendas
Foto: AdobeStock

Nada cambia en los contratos de alquiler. El Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no ha conseguido la convalidación del Congreso para mantener su vigencia. Por tanto, los arrendamientos que se firmen desde ahora volverán a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013. El Gobierno ha sufrido una derrota importante en el Congreso, ya que se ha quedado solo junto al PNV y PDeCAT y ha sufrido el rechazo de Unidos Podemos. El principal socio de Gobierno no ha tolerado que su línea morada, limitar los precios de los alquileres, se haya pasado por alto.

España, según datos de Eurostat, es uno de los países de Europa Occidental donde menos población vive de alquiler (cerca de un 23 %, muy lejos del 48 % de Alemania). ¿A qué se deben estas diferencias? ¿En otros países están haciendo mejor las cosas? Veamos lo que dice un interesante artículo de El País, realizado por sus corresponsales en cada una de las siguientes capitales.

El alquiler en Bruselas

La normativa belga protege bastante al inquilino, y la amplia oferta disponible favorece la existencia de unos precios contenidos salvo en determinados barrios de Bruselas. En la capital, más de la mitad de las viviendas están ocupadas en régimen de alquiler.

Los precios son libres, es decir, no están limitados; y el contrato mas frecuente es el llamado 3-6-9 (tres años renovables dos veces por trienios), lo que le permite al inquilino abandonar la vivienda con un preaviso de tres meses. No obstante, si el arrendatario se marcha durante el primer trienio estará obligado a abonar tres mensualidades; dos, si es durante el segundo; y una, en el último año. Esto suena a inflexibilidad, pero la situación se aclara si el inquilino saliente encuentra quien ocupe la vivienda. Entonces, en la mayoría de los casos, el arrendatario suele obviar la penalización.

El arrendador puede rescindir el contrato en cualquier momento –preaviso de seis meses mediante–, siempre que tenga intención de ocupar la vivienda o cederla a algún familiar. Si estas cuestiones no se dan, el propietario deberá pagar una cuantiosa indemnización.

Leer más: ‘El Gobierno tiene que hacer algo más si quiere desinflar la burbuja del alquiler’

París

Los alquileres en la capital de Francia están entre los más elevados de las grandes metrópolis europeas. En noviembre de 2017, cuenta El País, un tribunal administrativo anuló la decisión que limitaba los alquileres en París para evitar los abusos más flagrantes. Los autores del fallo consideraron que la limitación de precios no podía circunscribirse únicamente a París, sino que debía extenderse a las ciudades de la periferia.

El pasado mes de diciembre, el Consejo de parís aprobó el restablecimiento del control de los alquileres, una medida que se implantará en los próximos meses. El responsable de Vivienda del Ayuntamiento de París, Ian Brossat, defiende que hay que decidir un precio tope por metro cuadrado barrio a barrio.

El precio del alquiler por m2 en París es superior al del resto de Francia, pero también es mayor la oferta de vivienda social: representa cerca del 20 %. El objetivo de la alcaldesa socialista, Anne Hidalgo, es que ese porcentaje aumente en diez puntos.

Berlín

Berlín se está planteando seriamente la posibilidad de limitar los precios del alquiler, al menos en los barrios donde más han subido. En 2015 se aprobó una ley por la que  se limitaban las subidas de los nuevos contratos al 10 % del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda, pero no logró cumplir sus objetivos. “En Berlín, por ejemplo, ha aumentado en los últimos años [el precio de los alquileres] más del 20 %”, señala el texto.

Pero en septiembre Merkel se zambulló de nuevo en el asunto. El Gobierno elaboró otro proyecto de ley, bastante ambicioso y destinado a proteger a los inquilinos de los abusos de los caseros y también a impedir que el precio de los alquileres siga aumentando en las grandes ciudades. La ley obliga a los propietarios a informar a los inquilinos de las subidas antes de que concluya el contrato. El incremento puede ser, como máximo, de un 10 % teniendo en cuenta el precio promedio de la zona. Si los propietarios realizan una subida mayor pueden ser multados.

Viena

El ‘modelo Viena’ es, para muchos, un espejo en el que mirarse para las ciudades donde el precio del alquiler esté por las nubes. La ciudad, elegida como la más habitable del mundo, liderada por una coalición entre socialdemócratas y ecologistas, asegura que dos tercios de las nuevas construcciones de más de 5.000 m2 sean de protección oficial y no excedan un precio de alquiler de cinco euros netos por m2.

El mercado del alquiler vienés se reparte en tres partes casi proporcionales: una pública, otra privada y otra mixta. Esto, en teoría, evita las burbujas inmobiliarias

Qué dicen las inmobiliarias

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) cuestiona la eficacia de que el sector público ‘meta mano’ en el precio del alquiler –nada de sorpresas–. El presidente, Óscar Martínez, asegura en declaraciones a Efe que “no facilitarán el aumento de la oferta de pisos de alquiler ni favorecerán la contención de los precios”. “Lo único que puede hacer bajar los precios del alquiler es el aumento de la oferta y que los pisos vacíos salgan al mercado”.

El precio medio de la vivienda en alquiler en Madrid es de 1.819 € al mes (datos del mes de diciembre de 2018), según el portal enalquiler.com. En Barcelona, esa cifra es aún superior, aunque por poco: 1.839 €/mes. El precio más barato lo encontramos en Ciudad Real (491 €/mes).

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